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2018-12-11 12:12 来源:齐鲁热线

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点击:... 回复:0 主题:京汉股份:房企“降速”房地产进入“慢”时代 默认

发表于: [2018-12-11 12:29:51] 楼主:博客] [微博]

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  对于中国的房地产企业来说,2018年并不是一个很顺利的年份。从最近的一系列信息看,国内主要房企已经开始“降速”。

  虽然还不至于说房企的寒冬来了,但房地产很有可能将进入一个“慢”时代。这个“慢”,主要体现在房企在行业内前进的“步伐”。

  第一,对土地越发谨慎。

  曾几何时,“地王”的层出不穷让我们普通人心惊胆战。地产企业对土地的追逐,一度陷于疯狂。不怕多,不怕贵,没有最贵,只有更贵。

  但在最近一段时间以来,疯狂不再,房企对土地已经越来越谨慎了,甚至流拍成为常态。某机构的8月底的数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍将近800起。而最出名的流拍案例,莫过于不久前太原8宗品相较好的地块全部流拍。而热点地区的优质地块以底价成交的案例,也在近段时间屡见不鲜。

  这个现象,有房企资金困难的因素,也有土地储备量完全可以满足需求的因素,但更主要的原因是,房地产企业已经开始调整自己的步伐,不再准备“跑步前进”了。

  第二,主要大房企在事实上“减速”。

  几家主要房地产企业,有的在事实上减速,有的已经开始公开表示自己要减速的态度。最有代表性的是国内房地产三强。

  比如万科。

  万科2018年上半年财报“大不如前”,相信大家都已经知道,这里就不再重复,我们看最近的一些情况。

  万科《2018年8月份销售及近期新增项目情况简报》显示,“2018年7月份销售简报披露以来,公司新增加项目20个。”回过来看万科《2017年8月份销售及近期新增项目情况简报》,“2017年7月份销售简报披露以来公司新增加项目24个。”一个是24个,一个是20个,差距很明显。

  再比如恒大。

  还是在香港召开的中国恒大中期业绩发布会上,恒大总裁夏海钧表示,2018年恒大的战略将从规模型转向“规模+效益型”,保持规模适度增长,重点注重增长质量。不再调整全年5500亿元的销售目标,下半年可售资源超过7000亿元,只要卖掉50%,就能够突破6000亿元。同时,恒大也将进一步降低资产负债率。

  而碧桂园也表示未来的发展将进入“提质控速”新阶段:“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升本公司管理水平。”

  虽然这几家主要房企的出发点各不相同,但是“减速”已经是这几家大房企的共识。

  第三,融资难虽有所缓解,但渠道越来越窄。

  融资渠道越来越窄,融资成本越来越高,这些因素,使房企的资金成为大问题。一方面要降低负债率,一方面还需要资金,这也让有的房企很是为难。

  国家统计局《2018年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》的房地产开发企业到位资金情况显示,1-7月份,房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速比1-6月份提高1.8个百分点。其中,国内贷款14045亿元,下降6.9%;利用外资33亿元,下降70.1%;自筹资金30187亿元,增长10.4%;定金及预收款31013亿元,增长15.1%;个人按揭贷款13655亿元,下降1.4%。

  从这个数据中我们可以看出,尽管7月份的融资情况略有好转,但是显而易见,“国内贷款”、“利用外资”都是下降的,尤其是“利用外资”下降的幅度达到70%。个人按揭的下降,也不是一个好消息。“自筹资金”的增加,可以看出融资的难度。

  而进入9月,国内三强中的某房企巨头,打出了“全国楼盘降价促销,住宅最低可以打74折”的广告,足以证明他们对资金回款的渴求。

  第四,政策依然没有放松的迹象。

  政策调控范围的不断加大,让房企的日子并不好过。

  尽管有几个城市想出了冲破“限购”的法子,并且也显现出了暂时的效果。但是,政策并没有任何放松的迹象。

  而今后的扩大内需,也与房地产没有关系。

  这样的话,也不得不让房企暂时放弃幻想,开始考虑自己的步伐问题了。

  近期传出了70年产权到期以后自动续期的消息,这让我们对未来的房地产税有了足够的幻想。房地产税若是成为现实,之前房企“万马奔腾”的销售局面几乎很难重现。

  从以上四个方面看,不管是出于利润考虑,还是处于自身的发展考虑,主要房地产企业降速已经成为必然。而部分房地产企业的跨界转型,也算是为自己开辟了新的发展道路。

  那么,房地产行业是否就肯定将进入一个真正的“慢”时代呢?还很难说,因为会有别的一些因素在起作用。

  第一,全国性的去库存有可能结束。

  随着呼和浩特市8月底提出全面停止房地产去库存调控措施,全国性的去库存可能会进入结束的倒计时。

  根据统计局2018年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况的数据显示,2018年7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米。

  另外有机构的数据显示,到7月底,楼市库存已经跌至50个月来的最低。以至于,开始有“补仓”的声音出现。

  一旦从“去库存”进入“补仓”,那就有可能会刺激房地产行业的发展。

  第二,房企巨头降速,其他梯队的房企可能会“趁虚而入”。

  房企巨头降速,会留下一些市场空白,其他房企很有可能会“趁虚而入”,来填补他们留下的空白。

  已经有信息显示,一些二三梯队的房企开始要“主动接棒”,不断扩张。这种形势下的扩张,究竟是不是暂时的“强心剂”,还不敢下判断。

  第三,拿地成本下降的话,那房企的日子会好过许多。

  虽然不少房企宣称自己的之前储备土地价格不高,但高价格的土地储备始终影响他们的成本。而按照目前的形势看,如果拿地成本下降的话,那房企的日子会好过许多。

  这几个因素,可能会抵消房地产进入“慢”时代的节奏,不过,起到的作用应该有限。

  房企“降速”,房地产行业将进入一个“慢”时代。唯一的疑问是:这个“慢”时代会持续多长时间!

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